ZNALECKÝ POSUDEK č. 2324/084-12 O ceně vlastnického podílu id. ½ k nemovitosti č.p. 573 na pozemku č. st. 688 v obci a k.ú. Pacov, okres Pelhřimov
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Písek, JUDr. Stanislav Pazderka, soudní exekutor, Prokopova 339/14 39701 Písek
Účel znaleckého posudku:
Č.j. 117 EX 680/05-36
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.08.2012 znalecký posudek vypracoval: Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov Znalecký posudek obsahuje 17 stran, včetně 6-ti příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Pacově, 21.09.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o spoluvlastnického podílu ve výši id. ½ k nemovitostem zapsaných na LV 1331 pro obec a k.ú. Pacov, t,j, pozemku č. st. 688 se stavbou rodinného domu č.p. 573. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům Ferdinanda Pakosty 573 395 01 Pacov Kraj: Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Pacov Katastrální území: Pacov Počet obyvatel: 4 982 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 64,5225 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 64,52 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti přítomnosti p. Musila.
byla
provedena
dne
15.09.2012
za
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z katastru nemovitostí (LV 1331), prokazující evidovaný stav k datu 10.08.2012, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce č.j. 680/05 pro soudní exekutor Pazderka Stanislav, JUDr. Skutečnosti zjištěné studiem listinných dokumentů uložených v archívu Městského úřadu v Pacově, dne 30.08.2012; skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 15.09.2012; kopie katastrální mapy;
5. Vlastnické a evidenční údaje Kříkavová Irena Malečková Zdeňka
345926/018 podíl id. ½ 625429/1120 podíl id. ½
6. Dokumentace a skutečnost
„Plán na postavení domu na parc. č.k. .... pana Aloise Kříkavu”, vypracovaný v květnu 1939, potvrzený Městským úřadem v Pacově dne 14. června 1939; Povolení k obývání a užívání domu č. pop. 573, na základě šetření Komise městského jako stavebního úřadu ze dne 07.01.1941, tím dnem; „Plán adaptace přízemního domku” a Protokol o komisionelním řízení kolaudačním ze dne 15.01.1954; Kolaudační rozhodnutí, ze dne 18.07.1997, který bylo povoleno užívání „Plynofikace rodinného domu č.p. 573 v Pacově”;
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný stavební pozemek p.č. 688 je polohopisně situovaný v zastavěné části města, jižně od centra, s přístupem z ulice Ferd. Pakosty. Přízemní rodinný dům č.p. 573 se sklonitou střechou s půdorysem ve tvaru písmene „L” , jehož podélná osa je orientována téměř JV-SZ a přiléhá k veřejné komunikaci. Na ni kolmo navazuje příslušenství a kolna. Ve východní části pozemku se nachází studna, žumpa je situována v prostoru kolny. Pozemek se vzrostlými stromy a zpevněnými plochami je v uliční části uzavřen ocelovými vrátky. Znalecký posudek č. 2324/084-12
-2-
Původní obytná část (užívání od roku 1941) je na pravé straně ( z pohledu z ulice), ta byla v roce 1954 rozšířena o kuchyň a pokoj adaptací původně navazující kůlny. Adaptací části původního chléva bylo zřízeno hygienické zázemí (WC a koupelna). Dnešní dispozice: 2x kuchyně a 2x pokoj, předsíň, spíž, schodiště ke sklepu a do půdního prostoru, WC a koupelna, vše pod jedním vstupem do domu. Nemovitost je napojena na elektrickou rozvodnou síť, zemní plyn (1997), městský vodovod a zemní plyn. Splaškové vody jsou svedeny do žumpy. Vedlejší stavby, trvalé porosty a venkovní úpravy na stavebním pozemku nejsou předmětem ocenění. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, částečně podsklepená stavba se sklonitou střechou s půdorysem ve tvaru písmene „L” , jehož podélná osa je orientována téměř JV-SZ a přiléhá k veřejné komunikaci. Původní obytná část byla v roce 1954 doplněna, rozšířena o kuchyň a pokoj na místě původní navazující kůlny, následně rozšířena o hygienické zázemí. Dnešní dispozice: 2x kuchyně a 2x pokoj, předsíň, spíž, schodiště ke sklepu a do půdního prostoru, WC a koupelna, sklep a půda - vše pod jedním vstupem do domu. Původní obytná část (užívání novostavby od roku 1941) na pravé straně (z pohledu z ulice) byla v roce 1954 doplněna, rozšířena o kuchyň a pokoj na místě původní navazující kůlny. Provedení stavby: a) Založení stavby na základových pasech kamenných, kamenná podezdívka, bez izolace proti zemní vlhkosti, nosném zdivo smíšené (tvárnicové a cihelné) v tl. 35, resp. 45 cm, strop nad sklepem klenutý, valený do ocelových „I” nosičů, další dřevěné polospalné s rovným omítnutým podhledem. Krov dřevěný vázaný sedlový s polovalbou, schodiště do sklepa z betonových cihel, na půdu dřevěné bez podstupnic. b) Prvky krátkodobé životnosti: Krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, omítky vnitřní i fasádní vápenné štukové, obklady vnitřní v koupelně a kuchyních, podlahy obytných místností PVC, laminátové desky a textilní, ostatní s keramickou dlažbou, okna dřevěná a plastová (uliční strana), dveře dýhované plné a prosklené, vytápění ústřední, kotel na ZP instalován do původního rozvodu (1997), příprava TUV el. boiler, vnitřní rozvody studené a teplé vody, ve vybavení kuchyní el. sporák a na ZP, koupelna s vanou, WC standardní. Z ostatního vybavení odsavač par. Stáří stavby k datu ocenění 71 roků. Objekt je v poměrně dobrém technickém stavu, vykazující nepravidelnou údržbu. Významné a trvalé poškození zdiva vlivem vzlínající vlhkosti, způsobené absencí vodorovných izolací. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 71 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č.2 657,- Kč/m3 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.p.p.: 7,20*4,75 1.n.p.: 7,20*18,95+6,20*1,90 podkroví-půda: 7,20*18,95+6,20*1,90 Znalecký posudek č. 2324/084-12
= = =
34,20 m2 148,22 m2 148,22 m2
-4-
Název podlaží 1.p.p.: 1.n.p.: podkroví-půda:
Zastavěná plocha 34,20 m2 148,22 m2 148,22 m2
Konstrukční výška 2,30 m 3,20 m 3,60 m
Obestavěný prostor: 1.p.p.: (7,20*4,75)*(2,30) = 1.n.p.: (7,20*18,95)*(3,20)+(6,20*1,90)*(2,10) = podkroví-půda: (7,20*18,95)*(3,60/2)+(6,20*1,90)*(2,0 = 0/2) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,23
ZP1 ZP
78,66 m3 461,35 m3 257,37 m3 797,38 m3
148,22 m2 330,64 m2
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům - Součást uliční zástavby. 2. Provedení obvodových stěn - nezateplená tvárnicové, do 35 cm 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku - zemní plyn 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – Absence vodorovných izolací zdiva (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 71 let: 0,70
č. I
Vi typ A
III
0,00
II
-0,01
II I III
0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
I III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
12
Index vybavení IV = (1 + i = 1
Vi) * V13 * 0,70 = 0,589
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující -5-
objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - nižší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II
0,00
III
0,04
II
0,00
IV II III III
0,03 0,00 0,04 0,00
II
0,00
12
Index polohy IP = (1 +
i = 1
Pi) = 1,130
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní I Podílové vlastnictví k nemovitostem.
Ti -0,05 0,00 -0,03
3
Index trhu IT = (1 + i = 1
Ti) = 0,920
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,589 * 1,130 * 0,920 = 0,612 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 657,- Kč/m3 * 0,612 = 1 626,08 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 626,08 Kč/m3 * 797,38 m3 = 1 296 603,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Rodinný dům - zjištěná cena id. ½
= =
* =
1 296 603,67 Kč 1 296 603,67 Kč
1 / 2 648 301,83 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis: Téměř rovinatý pozemek je polohopisně situován jižně od centra města, s přístupem za zpevněné MK (ul. Ferd. Pakosty), ve výhodné poloze k bydlení v ochranném pásmu III. stupně VD Želivka. V přilehlé komunikaci jsou uloženy všechny inž. sítě včetně zemního plynu. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % Znalecký posudek č. 2324/084-12
-6-
hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 5% * (100 % + 100%) 110,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Výhodná poloha pro bydlení v rámci města. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9580 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní 2,1550 stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 64,52 1,00 2,1550 0,9580 110,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a zastavěná plocha a 2 nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 688
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 620,00 279,72
= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek - zjištěná cena id. ½
=
-7-
Upr. cena [Kč/m2] 279,72
Cena [Kč] 173 426,40 173 426,40 173 426,40 Kč
1 / 2 86 713,20 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen, tj. ideální ½ : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
648 301,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
648 301,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
86 713,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
86 713,20 Kč
Celkem
735 015,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
735 015,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
735 020,- Kč
slovy: Sedmsettřicetpěttisícdvacet Kč
D. Poznámka znalce: Ocenění nemovitosti - rodinného domu - bylo provedeno podle vyhlášky č. 387/2011 Sb., dle § 26a, t.j. porovnávací metodou s využitím následujících příloh: Příloha č. 20a, v tabulce č. 1 jsou vedeny „Indexované průměrné ceny za m3 obestavìného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup, rekreačních domků” podle Krajù ČR v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí. V tabulce č. 2 je hodnocení podle „Konstrukce a vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a domků (hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty). Příloha č. 6 stanoví ”Základní ceny za m3 obestavìného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků a jejich standardní vybavení a základní ceny za m2 podlahové plochy bytu a nebytového prostor. Příloha č. 18a trh řeší „Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty” (tabulky č.1, č. 2 a č.5), t.j. trh s nemovitostmi, poloha nemovitosti. Ministerstvo financí ČR koriguje prostřednictvím vydaných vyhlášek-novel na realizované ceny na trhu z databáze Finančních úřadů a Českého statistického úřadu (§ 33, odst.3 Zákona č. 151/97 Sb.). Z toho vyvozuji, že zjištěná cena nemovitosti porovnávací metodou lze považovat za cenu obvyklou v místě i čase.
V Pacově, 21.09.2012 Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov telefon: 606637186 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2324/084-12
-8-
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 19.4.1995 pod č.j. Spr. 469/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2324/084-12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12079.
F. Seznam příloh 1. 2. 3. 4. 5. 6.
počet stran A4 v příloze: Kopie usnesení Ex. úřadu Písek, č.j. 117 EX 680/05-36; 1 Kopie výpisu z KN - LV 1331; 1 Protokol - povolení k obývání a užívání domu č.pop. 573; 1 Kopie části "Plán na postavení domu p. Aloise Kříkavi" 2 Kopie katastrální mapy; 1 Fotodokumentace 2
-9-
Příloha č.1 Kopie usnesení Ex. úřadu Písek
Znalecký posudek č. 2324/084-12
- 10 -
Příloha č. 2 Kopie výpisu z KN - LV 1331
- 11 -
Příloha č. 3
Povolení k obývání a užívání domu
Znalecký posudek č. 2324/084-12
- 12 -
Příloha č. 4.1
"Plán na postavení domu p. Aloise Kříkavi" I.
Základy, sklep
půdorys přízemí
půdorys - adaptace
průčelí
- 13 -
Příloha č. 4.2 "Plán na postavení domu p. Aloise Kříkavi" II.
svislý řez
krov
uliční průčelí - původní
Znalecký posudek č. 2324/084-12
- 14 -
Příloha č. 5 kopie katastrální mapy
- 15 -
Příloha č. 6.1 Rodinný dům č.p. 573 - list 1.
Pohled uliční I.
Pohled uliční II.
Pohled ze dvora
východní stěna, oprava omítky
kotel ÚT
Koupelna
Znalecký posudek č. 2324/084-12
- 16 -
Příloha č. 6.2 Rodinný dům č.p. 573 - list 2.
WC
koupelna
kuchyňská linka
kuchyň
- 17 -
